IVA en reformas: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal. Comprueba tu caso con un profesional. Actualizada el 3 de noviembre de 2026.

Respuesta corta: un trabajo de renovación o reparación de una vivienda puede llevar el IVA del 10 % si el cliente es un particular que la usa como vivienda, la vivienda tiene más de dos años y los materiales que aportas no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumple alguno de los requisitos, se aplica el 21 %.

Los requisitos del 10 %

Según la Agencia Tributaria, para aplicar el tipo reducido en trabajos de renovación y reparación se tienen que cumplir a la vez:

1. El destinatario es una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para sí. También cuenta una comunidad de propietarios que encarga el trabajo.
2. La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó hace al menos dos años.
3. Los materiales que aportas no superan el 40 % de la base imponible del trabajo.

Lo nuevo desde el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 cambia dos cosas, según las novedades de IVA de la Agencia Tributaria:

• el 10 % también alcanza a las viviendas destinadas a alquiler habitual;
• se exige que el pago sea trazable (transferencia, tarjeta, Bizum…), no en efectivo.

Si haces reformas en pisos de alquiler, desde esa fecha conviene revisar con tu asesor cómo se aplica a cada trabajo.

Cuándo va al 21 %

• El cliente es una empresa, un profesional o un local comercial.
• La vivienda tiene menos de dos años.
• Los materiales superan el 40 % de la base (por ejemplo, una cocina con muebles y electrodomésticos caros).
• No es un trabajo, sino una venta de material o un servicio que no encaja como renovación o reparación.

Cómo calcular el límite del 40 %

Suma el coste de los materiales que aportas y compáralo con la base imponible total. Ejemplo:

Concepto	Importe
Mano de obra	3.000 €
Materiales aportados	1.500 €
Base imponible	4.500 €
Materiales / base	33 % → cumple

Si el cliente compra él los azulejos y tú solo los colocas, esos materiales no cuentan como aportados por ti.

Canarias, Ceuta y Melilla

En Canarias no hay IVA: se aplica el IGIC, con un tipo general del 7 %. En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI, con tipos propios (4 % en servicios y trabajos). Lo que cuenta es dónde está el trabajo, no dónde estás tú.

Cómo ponerlo en el presupuesto

• Separa siempre base imponible, IVA y total.
• Si aplicas el 10 %, puedes indicarlo en las condiciones: «IVA reducido aplicable por tratarse de trabajo de renovación en vivienda de uso particular».
• Si una parte del trabajo va al 21 % (por ejemplo, un electrodoméstico que vendes), ponla en línea aparte con su tipo.

Ejemplo de presupuesto con los dos tipos

Partida	Base	IVA
Reforma de baño (mano de obra y materiales)	4.200 €	10 % → 420 €
Mampara de diseño comprada a petición del cliente	600 €	21 % → 126 €
Total	4.800 €	546 € → 5.346 €

Así el cliente ve qué parte tiene el tipo reducido y por qué.

Retenciones: el otro número que puede aparecer

Si facturas a una empresa o a otro profesional, puede tocarte retención de IRPF: el 15 % a profesionales (7 % los primeros años) o el 1 % si estás en módulos en construcción y facturas a empresas. La retención no afecta al presupuesto que ve un particular, pero conviene saberlo cuando el cliente es una empresa o una comunidad. Y en las subcontratas entre empresarios puede aplicarse la inversión del sujeto pasivo: el IVA lo declara quien recibe la factura.

Preguntas frecuentes

¿Puede el cliente pedirme el 10 % si es un local? No. El tipo reducido es para viviendas; un local comercial, una oficina o una nave van al 21 %.

¿Y si pagan en efectivo? Desde el 1 de diciembre de 2026 el RDL 29/2026 exige pago trazable para el tipo reducido en reformas. Si el pago es en efectivo, consulta con tu asesor antes de aplicar el 10 %.

¿El 10 % vale para una vivienda de nueva construcción? La renovación y reparación es para viviendas con más de dos años. La construcción de vivienda nueva tiene sus propias reglas: consúltalo en la Agencia Tributaria o con tu asesor.

¿Tengo que justificar el 10 % por escrito? Es buena práctica guardar una declaración del cliente de que la vivienda es para uso particular y tiene más de dos años, junto con el presupuesto aceptado.

Cómo lo hace PresuFlash

En PresuFlash, la app para hacer presupuestos, eliges el IVA de cada partida (21, 10, 4 o 0 %) y la app separa la base y el impuesto en el PDF. Que se cumplan los requisitos del 10 % lo decides tú con tu asesor; la app solo hace las cuentas. Si trabajas sobre todo en viviendas, mira presupuestos de reformas.